《南京市物業服務收費管理實施辦法》2005年3月1日起實行

                       南京市物業服務收費管理實施辦法

  第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》的有關規定，制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于本市行政區域內具有國家物業管理企業資質的企業，對各類物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。

  第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

  第四條 政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

  第五條 市物價局會同市房產管理局負責全市物業服務收費的管理與監督工作，制定本市物業服務收費的管理辦法及相關政策規定；區、縣價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責轄區內物業服務收費政策的實施和監督管理工作。

  第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。

  第七條 物業服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

  普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。

  普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業的公共服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。

  第八條 實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由市物價局會同市房產管理局根據物業的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，向社會公布。

  第九條 業主大會成立前，開發建設單位與物業管理企業應在前期物業服務合同中約定公共服務收費標準（水平）、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業管理服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業管理公共服務收費水平應在政府指導價范圍內約定，并在業主入住前報經價格主管部門核準。

  以招投標方式確定的普通住宅前期物業服務收費標準報價格主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規行為。

  第十條 業主大會成立后，普通住宅公共服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。

  第十一條 實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。

  價格主管部門和物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范與引導，行業協會可定期公布實行市場調節價的各類物業公共服務費收費水平，促進相關各方合理約定物業服務收費有關事項。

  第十二條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

  包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

  第十三條 物業管理公共服務費用的構成因素為：

  1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

  2、物業共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；

  3、物業管理區域清潔衛生費用；

  4、物業管理區域綠化養護費用；

  5、物業管理區域秩序維護費用；

  6、物業管理企業辦公費用；

  7、物業管理企業固定資產折舊費用；

  8、經業主大會同意的其他費用；

  9、合理利潤（普通住宅不超過8%）；

  10、法定稅費。

  第十四條 業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人按約定交納，但業主負最終交納責任。

  物業管理公共服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。

  第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

  業主辦理入住手續后長期（連續性六個月以上）未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案，按規定或約定公共服務費標準的70%交納空置物業管理費。

  第十六條 前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未能到位的，業主交納的物業管理公共服務費應低于規定（約定）收費標準的15%-30%，具體比例應在前期物業服務合同中約定，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

  第十七條 住宅小區內符合規劃要求的封閉式共用車庫和露天汽車停車場（停車位），由物業管理企業人員提供管理服務的，經價格主管部門批準，可收取停車管理服務費，具體收費標準由各級價格主管部門在市規定的范圍內核定。業主大會成立后的住宅小區，由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定停車服務具體收費標準。

  在保證業主停車的前提下，有條件的住宅小區可設立外來臨時停車位，進入小區執行公務、搶修檢修、救護等特種車輛及業主的搬家車、送貨車和臨時停車時間在一小時內的車輛不得收取停車費，臨時停車時間超過一小時的車輛按規定收費標準計次收費。

  第十八條 物業的電梯、水泵、中央空調等公共設備設施運行電費及公共照明等其他公共水電費除物業服務合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業管理企業單獨列帳，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業協商確定，業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定。物業管理企業辦公所用水電費用不得向業主分攤。

  住宅區物業公共電費分攤方式可按以下原則確定：公共照明電費按戶分攤；二次加壓供水水泵電費按用水量分攤；電梯電費可選擇按面積、按戶、按常住人口或月票方式分攤，除經業主大會同意外不得采用零票方式收取電梯費。空置物業業主公共水電費按正常分攤費用的70%分攤。

  第十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。

  第二十條 設有集中供暖系統的物業，應按照"以收抵支、收支平衡"的原則，由物業管理企業提出收費方案，經業主大會同意后收取；業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定。供暖期結束后，物業管理企業應向業主公布收支情況，若有結余，應結轉下一供暖期使用，不得挪作他用。

  第二十一條 物業管理企業經相關業主、業主大會同意并辦理有關批準手續后，利用物業共用部位、共用設施進行經營所得的收益，在扣除物業管理企業相關費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。

  第二十二條 業主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應在裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議，并按規定標準交納裝修管理服務費用。物業管理企業不得向業主和裝修單位收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。

  第二十三條 物業管理服務收費實行明碼標價，物業管理企業應當按價格主管部門的規定將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等在其服務區域內的醒目位置或收費場所公示。

  物業管理企業應每半年（或一年）以書面形式向業主、使用人公布物業服務收費、經營性設施收益、公共水電費用分攤、物業維修基金的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。

  第二十四條 物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包干制的，物業管理企業應對每個獨立的物業區域單獨建帳核算，按合同約定定期公布財務狀況；實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

  第二十五條 物業管理企業未經業主、使用人同意，一次性預收物業公共服務費不得超過六個月，也不得擅自向業主、使用人收取長期占用（一年以上）性質的押金、保證金等費用。

  第二十六條 物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

  第二十七條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

  第二十八條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當協助物業管理企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

  物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。

  第二十九條 各級價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

  第三十條 各縣及江寧、浦口、六合區可依據本辦法制定本地區具體實施辦法。

  第三十一條 本辦法由市物價局會同市房產管理局負責解釋。

  第三十二條 本辦法自2005年3月1日起執行，此前凡與本辦法不一致的規定同時廢止。

附：
一、南京市普通住宅物業管理公共服務等級收費標準 （單位：元/平方米.月）
等級  一級     二級   三級    四級   五級
無電梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00 
有電梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00

二、南京市住宅區物業管理停車服務收費標準（單位:元/輛.月）

   露天車位  室內車庫業主共用車位  室內車庫業主專用車位  臨時停車車位
汽車  80-150     150-300        50-80         5元/次
摩托車  8-12
助力車（電動自行車）   15-20
自行車   3-5
備注：汽車臨時停車計次時間為1小時以上12小時以內，摩托車、助力車（電動自車）、自行車為有專人管理的封閉式共用車庫（棚）

注：機械式立體車庫不超過400元/輛.月（業主專用車位不超過130元/輛.月）

三、南京市物業管理裝修管理服務費標準

裝修管理服務費 （含裝修垃圾清運費） 3.5元/平方米（建筑面積）

                   南京市物價局     南京市房產管理局

                       二00五年二月十八日